Дублер МКАД: как Южно‑Лыткаринская автодорога повлияет на стоимость жилья

Вопрос ценообразования

Строительство автодорог выгодно всем: государству, так как развиваются территории, крупному бизнесу – удобно доставлять грузы, малому бизнесу – больше клиентов, частным лицам – растет личная мобильность.

Есть польза от строительства дорог и для владельцев недвижимости, чьи домохозяйства расположены вблизи новых магистралей. Иногда стоимость квартир и домов вырастает на десятки процентов из-за того, что рядом возвели автодорогу. Однако в некоторых случаях это приводит к тому, что жилье дешевеет, становится менее ликвидным.

Как именно строительство дорог влияет на ценообразование на рынке недвижимости? Чтобы разобраться в этом, стоит обратиться к примерам ТТК, ЦКАД и других магистралей.

Рост цен на жилье

Центральная кольцевая автодорога (ЦКАД) проходит через Московскую область и частично Москву. Частные земельные участки в СНТ по-разному отреагировали на соседство с дорогой.

Так, участки первой линии с учетом имеющейся зоны отчуждения и при наличии шумопоглощающих экранов не изменились в цене. Дачи на второй линии одномоментно подорожали на 20–30%. Также рядом с ЦКАД выросла стоимость участков под ИЖС и промышленное строительство.

Платный Северный обход Одинцова протяженностью 20 километров привел к росту цен на коттеджи и участки в западной части Рублево-Успенского шоссе. Автодорога появилась в 2013 году, к этому времени коттеджи здесь не пользовались спросом из-за пробок, к тому же большинство жителей Рублевки предпочитало селиться ближе к МКАД. Новая магистраль вдохнула вторую жизнь в дальнюю Рублевку, привела к активизации строительства и развитию коммерческой инфраструктуры вблизи Минского шоссе.

Падение цен на жилье

Самый известный в современной истории России пример, когда новая дорога отрицательно сказалась на стоимости недвижимости, – это появление Третьего транспортного кольца (ТТК) в Москве.

Построенная в конце 1990-х — начале 2000-х годов автомагистраль существенно облегчила сложную транспортную ситуацию в столице и в целом улучшила досягаемость многих городских районов. Однако новые скоростные эстакады ТТК зачастую прокладывались сквозь сложившуюся городскую застройку.

В результате ликвидность жилья вдоль трассы упала еще на этапе ее строительства – жителей испугали шум, грязь и ночные работы. Впоследствии квартиры в домах первой линии подешевели на 10–20% относительно домов поодаль от магистрали. Причины – шум и загазованность.

Влияние реконструкции дорог

Напрямую рост цен на жилье можно проследить и при реконструкции, то есть расширении подмосковных шоссе и московских вылетных магистралей.

Например, расширение Калужского шоссе вместе со строительством метро в Новой Москве в 2019–2021 годах привело к 20–30%-ному росту цен на вторичные квартиры в Коммунарке, Ватутинках и Троицке. Квартиры в ближайшем московском районе внутри МКАД – Теплом Стане – за это же время выросли только на 10–15%.

Оживление спроса на недвижимость также наблюдалось в городах и локациях рядом с Дмитровским шоссе, подмосковными участками автодорог М-2 «Крым» и М-4 «Дон».

Новая автодорога

В 2022 году в Московской области началось строительство 50-километровой Южно-Лыткаринской автодороги – сокращенно ЮЛА. Ее также называют дублером МКАД.

Новая трасса соединит территории южного, юго-восточного и восточного секторов региона, сократит нагрузку на ряд вылетных магистралей, среди которых М-2 «Крым», М-4 «Дон», М-5 «Урал».

Планируется, что ЮЛА обеспечит скоростное транспортное обслуживание ряда населенных пунктов, в том числе Видного, Люберец, Балашихи, а также улучшит транспортную доступность аэропортов Домодедово и Жуковский.

Окончание строительства трассы ЮЛА запланировано на 2025 год.

С учетом мнения жителей

Южно-Лыткаринская автодорога спроектирована после изучения общественного мнения и с учетом интересов местных жителей и экологии. В ряде населенных пунктов она будет расположена ниже уровня земли или даже «упакована» в тоннель – например, в районе 6-го микрорайона в Видном.

Также жители просили отменить изъятие земельных участков под строительство автодороги в районе деревни Орлово в Ленинском городском округе. Такая возможность имеется по федеральному законодательству. В итоге трассировку ЮЛА изменили – вместо запланированных изначально 24 частных участков потребуется изъять только два.

Кроме того, по просьбам жителей исключили из проектных решений съезд к ЖК «Эко Видное», чтобы избежать дополнительного транзита автотранспорта по территории жилой застройки.

Эксперт о значении новой трассы

Генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи» Денис Бобков рассказал «РИАМО в Люберцах» о новой автодороге.

«Не секрет, что МКАД сейчас – катастрофически загруженная дорога, альтернативы которой для жителей городов-спутников просто нет. Каждый день жители Балашихи, Жуковского, Раменского, Лыткарина, Люберец вынуждены простаивать в пробках на вылетных магистралях перед МКАД», – сказал он.

По словам эксперта, строительство дублера этой части МКАД позволит существенно экономить время при движении с востока области на юг. ЮЛА будет платной, однако сожженное в пробках топливо и потраченное время стоят дороже.

«Строительство этого дублера позволит разгрузить и МКАД, и вылетные магистрали перед ним со стороны области. Улучшится связь между аэропортами – увеличится пассажиропоток, будут создаваться новые рабочие места. Кстати, экономики США и Германии после Великой депрессии возродились именно после массового строительства автодорог и связанной с ними инфраструктуры», – отметил Бобков.

И подчеркнул: при строительстве новой трассы нужно оценивать ее влияние на экологию. Очевидно, что экология по старым маршрутам при этом улучшится. А если на новой трассе не будет пробок, то и негативное влияние на окружающую среду будет минимальным. Для экологии вреднее всего скопление автомобилей, стоящих в мертвой пробке.

Влияние на стоимость недвижимости

«ЮЛА положительно скажется на жителях близлежащих районов, особенно если будут учтены уроки других платных трасс. Наличие достаточного количества въездов и выездов позволит полноценно использовать магистраль в отличие, например, от дублера Минского шоссе. Его построили рядом с новыми густонаселенными районами, но их жители не могут воспользоваться трассой из-за отсутствия въездов и выездов», – пояснил Бобков.

По его мнению, улучшение автомобильной транспортной доступности увеличит стоимость жилья. Однако не стоит ждать повышения цен на 15–20%, как при строительстве скоростного пассажирского транспорта – метро или МЦД. Так было в Реутове и Нахабине.

«Но стоит помнить, что возможность сократить время в пути до центра Москвы или нужной точки назначения на 15–20 минут оценивается минимум в 5–10% стоимости жилья», – заключил эксперт.